Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi adi kira sözleşmelerinde, 362. maddesi ürün kiralarında kiracının muaccel olan kira bedeli veya yan gideri belirli bir süre içinde ödememesi durumunda temerrüt nedeniyle tahliyeyi düzenlemektedir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi:Kiraya veren, ödemenin yapılmaması üzerine yazılı bir ihtar çekerek kiracıya belirli bir süre verir. Bu süre genel kiralarda en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, ürün kiralarında ise en altmış gündür. Kiracı, ihtar süresi içinde borcunu ödemezse kiraya veren tahliye davası açabilir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 362. maddesi:Kiracı, kiralananın tesliminden sonra vadesi gelmiş kira bedelini veya yan giderleri ödemezse kiraya veren, kiracıya yazılı olarak en az altmış günlük bir önel verip, bu önel içinde ödememesi durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.
Kiraya veren fesih hakkını aşağıda sayılan koşulların birlikte oluşması halinde kullanabilecektir;
- Kiralananın kiracıya teslim edilmesi en azından kiracının kullanımına hazır bulundurulması gerekir.
- Kiracının kira bedelinin ve/veya yan giderleri kısmen veya tamamen ödememiş olması gerekir.
- Kiraya verenin yazılı ihtar ile süre vererek borçlu kiracıyı temerrüde düşürmesi gerekir. Burada önemli olan sözleşmenin feshedileceğinin açık ve net bir şekilde bildirilmesidir.
- Kiracının verilen sürenin bitiminde borcunu ödememiş olması gerekir.
Kiralananın kiracıya teslim edilmesi en azından kiracının kullanımına hazır bulundurulması gerekir.Yazılı ihtar ile alacaklı olunan kira bedeli ve yan giderlerin ödenmesi için kiracıya kira sözleşmesinin niteliğine göre; genel hükümlere tabi kiralarda en az on gün , konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, ürün kirasında en az altmış gün süre verilmelidir.
İhtarın yazılı olarak noter vasıtasıyla, taahhütlü mektup posta aracılığıyla, icra takbinde ödeme emri ile yapılması mümkündür. İcra takibi ile ihtar gönderilecekse İcra İflas Kanunu 269/a. maddesine göre de tahliye talebi istemli içermelidir. Burada önemli olan istenen kira bedelinin veya yan giderin muaccel olması, ödeme zamanının gelmiş olmasıdır. Gönderilen ihtarda kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemesi halinde akdin feshedileceğinin açıkça vurgulanmalıdır.
Yazılı ihtarın tebliğinden itibaren verilen süreler başlayacaktır. Sürenin bitiminde halen kira bedeli ödenmemişse tahliye davası açılabilecektir.
İcra takibi yapıldığında borca itiraz ile karşılaşılabilir. Bu hallerde tahliyeye ilişkin iki yol gündeme gelecektir. Birincisi itirazın kaldırılması ve tahliyenin , itirazın tebliğinden itibaren 6 aylık süre içinde istenmesi; ikincisi ise itirazın kaldırılması ve tahliyenin, itirazın tebliğinden itibaren 1 yıllık süre içinde sulh hukuk mahkemesinden istenmesidir.
Kira bedellerinin ödendiği savunması yapan kiracı kira bedellerini ödediğini ispat etmekle mükelleftir. Kiraya verende kira bedellerinin ödenmediğini ispat etmesi beklenemez.