Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, bir veya iki tarafa bir taşınmazın satış sözleşmesinin yapılmasını talep hakkı sağlayan bir sözleşmedir.
Türk Borçlar Kanununun 237. maddesinin 2. fıkrasına göre taşınmaz satışı vaadi resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Buna göre taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapu müdürlüklerinde resmi senet şeklinde düzenlenmelidir. Noterlik Kanununun 60. maddesine göre noterlere de taşınmaz satış vaadi düzenleme yetkisi verilmiştir. Buna göre noterde yahut tapu müdürlüğünde yapılmamış, gayri resmin taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri geçersiz olacaktır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yazılı şekilde yapılması yeterli değildir. Uygulamada tapu müdürlükleri taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmaktan imtina ettiklerinden noterlerin düzenleme şeklinde yaptıkları sözleşmeler yaygındır.
“Dava, üstlenilen edimin yerine getirilmemesi nedeniyle sözleşmede kararlaştırılan gecikme cezasının tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece, taraflar arasında adi şekilde yapılan dava konusu Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi’nin geçersiz olması nedeniyle feri nitelikteki ve cezai şart hükmündeki gecikme bedelinin (kira zararının) istenmesinin mümkün olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Davacılar vekilinin istinaf kanun yoluna başvurması üzerine Bölge Adliye Mahkemesince de, aynı gerekçeyle davacılar vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir. Hemen belirtmek gerekir ki, 1512 sy Noterlik Kanunu’nun ilgili gereğince noterlikçe resmi şekilde yapılmayan Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi geçersizdir. Ancak, taşınmazın tapusunun verilmesi ile geçersiz olan sözleşme geçerlilik kazanacaktır. Davacılar vekilinin temyiz dilekçesi ekinde sunduğu tapu senedi suretinde, dava konusu taşınmazın tapu kaydının …/…/… tarihinde davacılar adına resmi şekilde devredildiği anlaşılmaktadır. O halde mahkemece, bu hususun araştırılarak sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.”(Yargıtay 3.Hukuk Dairesi Esas: 2020/ 10301 Karar: 2021 / 9898)
Geçersiz olan, noterlikçe veya tapu müdürlüğünde yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi geçersiz olacağından taraflar ödediklerini edimlerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre birbirlerinden talep edebilirler.
” Mahkemece, davanın gayriresmi gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi nedeniyle sözleşmenin geçersizliği iddiasına dayalı olarak ödenen bedelin tahsili istemine ilişkin olduğu, alacağın dayanağı olan sözleşmede ihtilafların halli için İstanbul mahkeme ve icra dairelerinin yetkili kılınmış olması nedeniyle davalının yetki itirazının reddedildiği, taraflar arasında 05.12.2007 tarihinde davalının davacıya bir dükkan satımıyla ilgili olarak gayriresmi şekilde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenlendiği, bu sözleşme nedeniyle davacının toplam … TL ödeme yaptığı, ancak taşınmazın tapuda davacıya devrinin yapılmadığı, davacının satış işleminden vazgeçerek 12.11.2008, 02.12.2009, 08.04.2010 tarihlerinde maddi sıkıntıda olduğunu, dükkanı bu nedenle iade etmek istediğini davalıya bildirdiği, ödenen bedelin iadesi içinde sonrasında icra takibine başladığı, taşınmazın devrine ilişkin sözleşmenin şekil şartına uygun biçimde yapılmadığından taraflar yönünden bir bağlayıcılığı olmadığı, tarafların birbirlerinden aldıklarını iade etmeleri gerektiği, davacının davalıyı takip öncesi temerrüde düşürmediğinden ödediği tutara takip tarihinden faiz isteyebileceği gerekçeleriyle davanın kısmen kabulüne, davalının itirazının … TL asıl alacak ve bu tutara takip tarihinden %13,75 ve değişen oranlarda avans faizi işleyecek şekilde iptaline, takibin devamına, hükmolunan tutarın %20’si oranında icra inkar tazminatının davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş olması isabetlidir.”(Yargıtay 19.Hukuk Dairesi Esas: 2015/ 9867 Karar: 2016 / 3713)
Sözleşme, tarafların kimlik bilgilerini, taşınmazın ayrıntılarını (adres, tapu kayıt bilgileri, yüzölçümü, bağımsız bölüm numarası, imar durumu vb.) ve satış bedeli ile ödeme şartlarını içermelidir. Taşınmazın nitelikleri açık ve net olmalıdır.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, taraflar arasında taşınmazın gelecekteki satışını güvence altına almaktadır. Satıcının taşınmazı vaat ettiği süre boyunca başka bir kişiye satmaması ve alıcının da sözleşmedeki taahhütlerini yerine getirmesi beklenmektedir. Ancak satmayı vaad eden taraf taşınmazı üçüncü bir kişiye devretmesi durumunda taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin üçüncü kişilere karşı ileri sürülmesi mümkün değildir. Bunun için Türk Medeni Kanunu 1009.maddesinde taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin tapuya şerh edilebileceği düzenlenmiştir. Taşınmaz satış vaadi,tapu kütüğüne şerh edilebilir. Tapu kütüğündeki sayfaya şerh edilmesi, sözleşmenin aleniyetini sağlamak ve üçüncü kişileri de taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden haberdar etmek amacıyla yapılmaktadır. Yapılan sözleşme tapu kütüğüne şerh edilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan mülkiyet kazanan üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir. Söz konusu şerhin geçerliliği beş yıl olacaktır. Beş yıl boyunca taraflar taşınmaz satış vaadinin gereği olan satım sözleşmesini yerine getirmemişlerse tapu kayıtlarından şerh silinecektir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi gereği yerine getirilmediği takdirde tescile zorlama davası açılması gündeme gelmektedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi sebebiyle tescile zorlama davası, sözleşmeyle taahhüt edilen taşınmazın mülkiyetinin henüz devredilmemiş olması durumunda, alacaklı tarafından tapu kütüğüne tescilin yapılması için açılan bir davadır. Tescile zorlama davası açabilmek için öncelikle alacaklının taşınmaz satış vaadindeki yükümlülüklerini genellikle de para borcunu ödemesi gerekmektedir.Taşınmazın tescil imkanı olmaması durumunda satıcıdan tescilin imkansız olduğu tarihteki bedeli talep edilebilecektir. Eğer tapu kütüğüne şerh düşülmüşse, taşınmazı devralan üçüncü kişiyi de bağlayan bir durum oluşur. Tapuya taşınmaz satış vaadi sözleşmesi şerh edilmiş taşınmazın mülkiyetini edinen kişi bu sözleşmeyi bilmediğini iddia edemez.
Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlayacaktır.