Kiracıların sahip olduğu hak ve yükümlülükler arasında yer alan önemli bir konu, kiralananı özenle kullanmak ve komşulara saygı göstermektir. Kiracılar, kiraladıkları mülkiyeti sözleşmeye uygun şekilde korumalı ve kullanmalıdır. Aynı zamanda, mülkün bulunduğu taşınmazda oturan kişilere ve komşulara karşı da gereken saygıyı göstermekle yükümlüdürler. Kiracı kiralananı satın almak veya kiralamak isteyen diğer kişilere müsaade etmeli ve zorunlu tamiratlara katlanmak zorundadır.
Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu, hem kiracının hem de kiraya verenin haklarını ve çıkarlarını korumak amacıyla getirilmiştir. Kiracıların mülkleriyle ilgili sorumluluklarını yerine getirmesi ve çevresindeki insanlara karşı saygılı olması, sağlıklı bir yaşam ortamının sürdürülmesi ve toplumsal ilişkilerin düzenli bir şekilde ilerlemesi için önemlidir.
Bu nedenle, kiracılar sözleşmeye uygun davranışlar sergilemeli, kiralanan mülkleri özenle kullanmalı ve komşularının haklarına saygı göstermelidir. Aksi takdirde, kiraya verenin haklarına müdahale edildiğinde veya çevredekilere rahatsızlık verildiğinde, kiraya verenin sözleşmeyi feshetme hakkı doğar.
- Kiracının Kiralananı Özenle Kullanması Zorunludur: Kiracının temel yükümlülüğü kiralananı özenle kullanmaktır. Kiracı, kiralanan mülkü sözleşmeye uygun bir şekilde kullanmalı ve mülke zarar vermemelidir. Ayrıca, gerekli bakım ve onarımları yapmalı ve mülkü normal kullanım sınırlarını aşmamak kaydıyla korumalıdır.
- Kiralananın kötü şöhret gelmesi evde zina ilişkilerinin yaşanması,
- Musluklara dikkat edilmeyerek su taşkınına sebep olunması,
- Apartmanın içinde sigara gibi çöplerin etrafa atılması,
- Kiracı ve kiraya verenin karşılıklı ceza yargılamasının devam etmesi
- Projeye aykırı ana duvarların kaldırılması ve mimari projeye aykırı tadilat yapılması
- Zemin katta tavuk veya çatı katında hayvan beslenmesi gibi haller somut olayın özelliklerine göre özen yükümlülüğün ihlali olarak nitelendirilmiştir.
- Kiracı Kiralananı Amacına Aykırı Kullanamaz: Kiralananın belirli bir amacı varsa; örneğin, konut, yazıhane, hastane ve benzeri olarak kullanım,kiracı bu amaca uygun olarak kullanmakla yükümlüdür. Kiracı, kiralananı sözleşme amacına uygun bir şekilde kullanmalı ve kullanımıyla ilgili kısıtlamalara uymalıdır. Kira sözleşmesinde kiralananın amacının belirtilmemiş olması kiralananın kullanım amacının hukuk ve ahlak kuralları ile sınırlandırıldığı anlamına gelmektedir.
- Kiracı Aynı Binada Oturanlara Saygı Göstermek Zorundadır: Bu yükümlülük komşulara karşıgürültü yapmamak, komşuların huzurunu bozmamak, ortak kullanım alanlarını düzgün kullanmak gibi davranışları içerir. Kiracı, komşuların haklarına ve huzuruna saygı göstermeli ve rahatsızlık verici veya rahatsızlık yaratacak davranışlardan kaçınmalıdır.
- Kiracı Kiralananı İyi Durumda Muhafaza Etmeli Buna Özen Gösterip Bildirim Yükümlülüklerine Uymak Zorundadır: Kiracı, mülkte meydana gelen herhangi bir hasarı veya arızayı hemen kiraya verene bildirmeli ve gerekli tamiratların yapılmasını sağlamalıdır. Ayrıca, bakım ve onarım yükümlülüklerini yerine getirmeli ve sözleşmede belirtilen bildirim sürelerine uymalıdır.
- Kiracı Kiralananın Zorunlu Tamiratlarına Katlanmalı ve Kiralamak/Satın Almak isteyen Kişilere Kiralananı Görmesine İzin Vermelidir: Kiracı, kiralanan mülkte yapılması gereken zorunlu tamiratları kabul etmeli ve bu tamiratlara katlanmalıdır. Ayrıca, mülkü kiralamak veya satın almak isteyen kişilere kiralananı görmelerine izin vermelidir. Kiracı, kiraya verenin veya potansiyel alıcının/kiracının mülkü incelemesini kolaylaştırmalı ve gereken işbirliğini yapmalıdır.
Bu yükümlülüklere aykırı davranışlarda bulunan kiracılarla ilgili olarak yasalar bazı düzenlemeler getirmiştir. Konut ve çatılı işyeri kiralama durumunda, kiraya veren en az otuz gün süre vererek, kiracıya yazılı bir ihtar göndermek zorundadır. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Ancak, konut ve çatılı işyeri kiralama durumunda, kiracının kiralanan mülke kasten ağır zararlar vermesi, kiraya verilen sürenin yararsız olduğunun anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ve komşular için çekilmez hale gelmesi gibi durumlarda, kiraya veren yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Bu durumda, kiracının aykırı davranışlarına karşı ek bir süre tanınmaz.
Kiraya veren kiracının yukarıda anlatılan yükümlülüklerinin ihlal etmesinden dolayı zarara uğradıysa bu zararların tazminini kiracıdan isteyebilecektir. Ancak hor kullanma sonucunda oluşacak tazminattan zamana bağlı olarak; kullanım süresi ile orantılı yıpranma payının mahsup edilmesi gerekmektedir. Hor kullanma her somut olaya göre hakim tarafından ayrı ayrı değerlendirilecektir.
“Dava konusu kiralanan taşınmazda hor kullanmadan kaynaklanan bir hasar meydana gelip gelmediği, hasar meydana gelmiş ise bu hasarın ne kadar sürede ne bedel ile giderilebileceğinin tespit edilmesi ve kullanım süresi ile orantılı olarak yıpranma payının hesap edilip alacaktan düşülmesi gerektiği gözetilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde talebin reddine karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bu sebeple bozulması gerekmiştir.”
(Yargıtay 3.Hukuk Dairesi Esas: 2019/ 3193 Karar: 2020 / 108)
Sonuç olarak, kiracılar özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcunu yerine getirmeli ve kiralanan mülkleriyle ilgili sorumluluklarını bilinçli bir şekilde yerine getirmelidirler. Bu sayede hem kiracılar hem de çevreleri huzurlu bir yaşam sürdürebilir ve kira ilişkileri sağlıklı bir şekilde devam edebilir.