Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşmede belirlenen sürenin sona ermesiyle birlikte kural olarak tahliye süreci başlayacaktır. Türk Borçlar Kanunun Kira sözleşmesine ilişkin genel hükümlerine göre belirli süreli kira sözleşmeleri sona erdiğinde kiracı, kiralananı tahliye etmek zorunda kalacaktır. Ancak kira sözleşmesi hükümleri kanunda çok ayrıntılı düzenlenmiştir.
Türk Borçlar Kanunu 300. maddesi:Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir.
Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır.
A. Adi Kiralarda Süre Bitimi: Adi kira denilen genel hükümlere tabi olan kira sözleşmelerinde, sözleşmede belirlenen sürenin sonunda sözleşme kendiliğinden sona erer. Taraflar arasında aksi bir anlaşma yoksa, süre bitiminde herhangi bir bildirim veya feshe gerek olmadan kiracı kiralananı tahliye etmelidir. Ancak sözleşme sona ermesine rağmen taraflar, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini zımnen sürdürürlerse, sözleşme belirsiz süreli hale dönüşür. Ancak, bu durumun örtülü yenileme olarak kabul edilmemesi için, sözleşme sona ermesini takip eden bir ay içinde tahliye davası açılmalı veya icra takibi başlatılmalıdır.
Sözleşmede Fesih ve İhbar Şartı: Sözleşmede fesih ve ihbar şartı varsa, süre bitiminden önce belirlenen şartlar yerine getirilmelidir. Kiracının veya kiraya verenin, fesih veya ihbar süresine uygun olarak bildirimde bulunması gerekmektedir. Her kira sözleşmesinin taraflar arasında bağlayıcı kendine has kuralları olabileceğini unutmamak gerekir. Aynı zamanda kira sözleşmesini yapılırken taraflar sözleşmedeki maddelere dikkat etmelidir.
B. Belirli Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları: Konut ve çatılı işyeri kiralama sözleşmelerinde, kiracının süre bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunması halinde sözleşme sona erer. Ancak kiracı, süre bitiminden önce bildirimde bulunmazsa, sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzar.
Kiraya veren ise yasal sebepler olmaksızın süre sonunda sözleşmeyi sona erdiremez. Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralamalarında, 10 yıllık uzama süresinin tamamlanmasının ardından her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Kanun koyucu kiraya veren tarafa kira sözleşmesinin süresi bittiği için fesih hakkı tanımamıştır.
Belirsiz Süreli Kiralarda: Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiraya veren başlangıçtan itibaren 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimi ile sözleşmeyi sona erdirebilir. Kiracının da belirli bir süre önceden fesih bildirimini yapması gerekmektedir.
Son yıllarda kira bedeli konusunda güncelleme yapılması ve tarafların istekleri ile kira sözleşmeleri devam ederken yeni kira sözleşmeleri yapılmaktadır. Her yeni kira sözleşmesinin yapılması kiraya veren açısından 10 yıllık süreyi baştan başlatılacağı gözden kaçırılmaktadır. Yeni yapılan kira sözleşmesi kira ilişkisini baştan başlatacaktır.
“Kiraya verenin TBK’nın 347. maddesinden yararlanabilmesi için öncelikle taraflar arasında
düzenlenen kira sözleşmesindeki sürenin bitmesi, taraflar arasında yeni bir sözleşme yapılmaksızın ilk yapılan sözleşmenin TBK’nın 347. maddesinde belirtildiği gibi birer yıllık uzama süresinin on yıl
olması, on yıldan sonra en son uzama yılının bitiminden en az üç ay önce fesih ihbarda bulunması ve
davanın da uzama yılının sonunda açılması gerekir İlk sözleşmeden sonra taraflar bir araya gelerek yeniden bir kira sözleşmesi yapmışlar ise on yıllık süre bu sözleşmenin bitim tarihinden sonra hesaplanmalıdır. Yani her dönemde yapılan yenileme sözleşmesi on yıllık süreyi yeniden başlatır.”(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Esas No: 2017/458 ve Karar No: 2021/614)
Yukarıdaki açıklamalar Borçlar Kanunu’nun ilgili maddelerine dayanmaktadır ve belirli süreli kira sözleşmelerinin sona ermesi ve tahliye süreci ile ilgili genel ilkeleri içermektedir. Ancak, kira sözleşmeleriyle ilgili tüm detayları ve özel durumları değerlendirilmesi gerekir. Her sözleşme kendine özgü maddeler ile tarafları bağlayıcı hale getireceğinden, somut olaya göre kendi kira sözleşmesinin incelenmesi önemlidir.