Kat Mülkiyeti Kanununa göre yönetim planı taşınmazın yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenleyen ve bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde olduğu düzenlenmiştir. Kimi yazarlar tarafından bu “yönetim esaslarını düzenleyen yönetmelik”, “kat mülkiyeti rejiminin anayasası” tanımları doktrinde yerini bulmuştur.
Kanun her ne kadar yönetim planının sözleşme hükmünde olduğu düzenlenmişse de yönetim planı sözleşmeden farklı olarak üçüncü kişilere karşı da bağlayıcılık özelliği bulunmaktadır. Yönetim planında yapılan değişiklikler tüm kat maliklerini ve onların külli ve cüzi haleflerini ile yönetici ve denetçileri bağlamaktadır. Bununla beraber yönetim planının yapılmasından sonra bağımsız bölümü n sahibi olan yeni malik de yönetim planı hükümleri ile bağlıdır. Kat malikinin borçlarına ilişkin hükümlerin bağımsız bölümdeki kiracılara ve oturma hakkı sahiplerine ayrıca bağımsız bölümden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara uygulanacağı düzenlenmiştir. Kanunda sayılar kişilerin de yönetim planına uymakla yükümlüdür.
Kat mülkiyetin kurulması için gerekli belgelerden biri yönetim planıdır. Yönetim planı adi yazılı şekilde yapılarak tüm kat malikleri tarafından imzalanarak tapu idaresine sunulur ancak tescile konu edilmez. Yönetim planı tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir. Beyanlar hanesinde gösterilen yönetim planı ve yönetim planında yapılan değişikliklerin tarihleridir. Yönetim planının içeriğinin tapu kütüğündeki beyanlar hanesinde yazılması beklenemez. Tapu idaresinde kat mülkiyeti kuruluş belgeleri arasında saklanacaktır. Yeni malik adayının bağımsız bölümü satın alırken kendisine hak ve sorumluluklar doğuracak yönetim planını incelemesi son derece önemlidir.
Yönetim planında : yönetim tarzı, kullanma maksat ve şekli, yönetici ve denetçilerin alacakları ücret ve yönetime ait diğer hususlar yer alması gerekir. Yönetim planının kurulması esnasında bulunmayan kiracı, yeni malik, halefler, yönetici gibi kimselerin yönetim planına uymakla yükümlü hale gelmesi kararlaştırıldığından, yönetim planında düzenlenecek konular sınırlı sayılmıştır. Her ne kadar sözleşmesel belge olarak tanımlansa da yönetim planının kapsamının genişletilmesine izin verilemez.
“Kat Mülkiyeti Kanununda öngörülen hükümler dışında yapılan düzenlemelerin ancak ve ancak bunu imzalayan kat malikleri açısından bağlayıcı olduğu Türk Borçlar Kanununda düzenlenen cezai şart ve benzeri sözleşmeler açısından sonradan malik olanları bağlayamayacağı açıktır. Kaldı ki, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda açıkça kat maliklerinin uymakla yükümlü olduğu borçları sayılmakta olup, aksi takdirde ne yapılması gerektiği de aynı Kanun’un ilgili maddesinde belirtilmiştir. Tüm bu hususlar yerel mahkemece verilen kabul kararını haklı kılmakta olup, mahkemece davanın kabulüne karar verilmesinde usul ve yasaya aykırılık bulunmamaktadır.”(Yargıtay 5.Hukuk Dairesi Esas:2022/4871Karar: 2022/9631)
Yönetim planının geçerliliği üst normlara uygunluğuna bağlıdır. Yönetim planı en başta emredici hukuk kurallarına, ahlaka, kamu düzenine ve kişilik haklarına aykırı hükümler içeremez. Aksi halde kısmi hükümsüzlük gündeme gelecek ve emredici hukuk kurallarına, ahlaka, kamu düzenine ve kişilik haklarına aykırı olan kısımlar hükümsüz sayılacaktır. Kat Mülkiyeti Kanunu yönetim planına ilişkin çerçeve oluşturmuştur. Yukarıda bahsi geçen sınırlamalar dahilinde kat malikleri yönetim planını diledikleri gibi oluşturmakta özgürdür.
Yönetim planındaki düzenlemelerin hukuka aykırı olduğu iddiası yalnızca mahkeme huzurunda dinlenebilir. Başka bir deyişle yönetim planı yalnızca yargının denetimine tabiidir.
Kat malikleri yönetim planının değiştirilmesi için kat malikleri kurulunda iradelerini ortaya koyması yeterlidir, yönetim planını toplantı sırasında oluşturmalarına gerek yoktur. Yönetim planı düzenlendikten sonra imzalar kat maliklerince tamamlanabilir.
Yönetim planının değiştirilebilmesi için nitelikli çoğunluğun sağlanması gerekir. Bu nitelikli çoğunluk kat maliklerinin 4/5’ünün olumlu oy kullanması olarak belirlenmiştir. Söz konusu kural kanunun emredici hükümlerinden olduğu için daha düşük ve/veya yüksek oy oranı belirlenemeyecektir.
Kanunun 42. maddesinde Isıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesine karar verilmesi halinde, yönetim planının bu karara aykırı hükümleri değiştirilmiş sayılır, şeklindeki düzenleme ile yönetim planının değiştirilmesindeki bütün kat maliklerinin 4/5’ü olan oy nisabına istisna getirilmiştir.
Yönetim planı değişikliğine olumsuz oy kullanan kat maliki bu değişikliğin olumlu oy kullanan kat maliklerince dürüstlük kuralına aykırı davranılarak azınlıkta kalan kat maliklerinin haklarının çiğnendiği düşünülüyorsa hakimin müdahalesi istenebilir.