Tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesinin tarafları arasında yapılan ve kira sözleşmesini sona erdiren bir belgedir. Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Bir aylık süreye uyulmaması tahliye hakkını ortadan kaldıracaktır.
“Tahliye taahhüdü nedeniyle açılacak tahliye davasının TBK’nun 352/1 maddesi gereğince taahhüt edilen tarihi izleyen bir ay içinde açılması veya bu süre içinde taahhüde dayalı olarak icra takibi yapılmış olması gerekir. Davacı 18.04.2016 tarihinde başlattığı takip ile adi yazılı nitelikteki 19.01.2016 düzenleme ve 05.03.2016 tahliye tarihli tahliye taahhüdüne dayanılarak kiralananın tahliyesini istemiştir. Ancak taahhüt edilen tarihi izleyen bir aylık süre geçtikten sonra tahliye taahhüdüne dayanılarak başlatılan takip süresinde değildir.”(Yargıtay 8. Hukuk Dairesi Esas No: 2017/4711 Karar No: 2018/2893)
Kira sözleşmesinin sona ermesi durumunda kiraya veren ve kiracı arasında anlaşmazlık oluşmasını engellemek amacıyla kullanılan bir araçtır.
- Tahliye Taahhüdünün Yazılı Şekilde Yapılması: Bu mektup, tahliye taahhüdünün yazılı şekilde yapıldığını teyit etmektedir. İlgili yasal gerekliliklere uygun olarak, tahliye talebimizi yazılı olarak iletiyoruz.
- Taahhüdün Kiracı veya Yetkili Temsilcisi Vasıtasıyla Verilmesi: Bu taahhüt, kira sözleşmesinde kiralananın kiracısı olarak tarafımızdan verilmelidir.
- Tahliye Tarihinin Belirtilmiş Olması: Tahliye tarihi olarak açıkça tarihini belirliyoruz. Bu tarih itibarıyla, kiracı kiralananı tamamen boşaltılmış olarak ve anahtarları teslim edeceğini belirtmelidir.
- Taahhüdün Kiralananın Teslim Edilmesinden Sonra Verilmesi: Kiralananın en azından taşınmaya elverişli hale gelmesi gerekmektedir.
Tahliye taahhütnamesinin birkaç önemli noktası bulunmaktadır. Kiraya veren, taahhütname ile kiracının kiralananı belirtilen tarihte boşaltması durumunda kira sözleşmesini sonlandırma hakkına sahiptir. Bu sayede kiraya veren, tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihten itibaren kiracının tahliye etmemesi halinde icra yoluyla veya dava açarak tahliye talebinde bulunabilir.
Kiracının yükümlülükleri de tahliye taahhütnamesinde belirtilir. Kiracı, taahhütnamede belirtilen tarihte kiralananı boşaltmayı taahhüt eder ve bu taahhüdü yerine getirmekle yükümlüdür. Kiracı, tahliye taahhütnamesine aykırı davranması durumunda kiraya veren tarafından icra yoluyla tahliye işlemi başlatılabilir veya dava açılabilir.
Kiracı söz konusu taahhüdü manevi cebir altında olmadan tarafların gerçek ve samimi iradelerini yansıtmalıdır. Bu sebeple kanun koyucu tahliye taahhütnamesinin ancak kiralananın teslim edilmesinden sonra yapılmasını şartını getirmiştir. Barınma ihtiyacı olan kiracının yalnızca kira sözleşmesini yapabilmek için tahliye taahhüdü vermesini engellenmesi amaçlanmıştır. Ancak tahliye taahhüdü doldurulmadan kiracı boşa imza atması durumunda ispat açısından çok büyük sorunlar çıkacaktır. Kiracıların boşa imza atmaktan imtina etmesi gerekmektedir.
“Somut olay incelendiğinde; davacı vekili davalı …’un dava konusu taşınmazda 05.03.2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesi gereğince aylık 3.350TL kira bedeli ile kiracı olduğunu, davalının dört yıldır kiracı olarak bulunduğu işyerini son dönem başından sonra verdiği 14.03.2013 tarihli taahhütname ile 04.03.2014 tarihinde boşaltacağını kayıtsız ve şartsız olarak kabul ettiğini, davalının yazılı taahhüdüne uymadığını ileri sürerek taahhüt nedeniyle kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili, davaya dayanak yapılan tahliye taahhüdünün davacı tarafça kira sözleşmesinin imza edildiği tarihten önce alındığını, davacının, taşınmazın kiracı sıfatıyla kullanılabilmesinin ön şartı olarak ileri sürdüğü taahhütnameyi müvekkiline manevi cebir altında imzalattığını, bu şekilde imza edilen taahhüt tarafların gerçek iradelerini yansıtmaktan uzak olduğundan geçerli olmadığını, davacının kötü niyetli olduğunu belirterek davanın reddini savunmuş ise de yukarıda da belirtildiği üzere TMK’nın 6 ve HMK’nın 190. maddesi gereğince ispat yükü, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalı kiracı bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür. Bu durumda mahkemece ispat yükümlülüğü ters çevrilerek davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.”
(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Esas No: 2017/6-975 Karar No: 2021/1108)
Kira sözleşmesinde birden çok kiracı varsa tahliye taahhüdünü hepsinin birlikte vermesi gerekir. Yalnızca bir kiracının vermiş olduğu tahliye taahhüdü diğer kiracıları bağlamayacaktır.
Adi nitelikli tahliye taahhüdünde, taraflar arasında yapılan anlaşmanın yazılı olarak düzenlenmesi ve imzalanması yeterlidir. Bu durumda, imzalanan taahhüt belgesine sonradan itiraz edilebilir. İtiraz edilmesi durumunda, itirazın geçerliliği ve nedenleri mahkeme tarafından değerlendirilir.
Noter tarafından düzenlenen nitelikli tahliye taahhüdünde ise, noter huzurunda tarafların imzaladığı bir belgedir. Bu durumda kiracının imzası noterlikçe tasdik edileceğinden, noter tarafından düzenlenen tahliye taahhüdünde imzaya itiraz edilemez. Noterlikçe düzenlenen tahliye taahhütnameleri İcra İflas Kanunu 68. maddesinde düzenlenen belgeler arasında yer aldığından, itiraz edilmesi halinde, itirazın reddine karar verilmesi gerekir.
Ancak tahliye taahhütnamesi, her durumda geçerli ve uygulanabilir olmayabilir. Bu nedenle, kiracının haklarını korumak amacıyla tahliye taahhütnamesinin imzalanmadan önce dikkatlice incelenmesi ve gerektiğinde hukuki danışmanlık alınması önemlidir.